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小产权房能买卖吗|小产权房能否买卖

NO.1 小产权房能否买卖

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http://hao.lawtime.cn 小产权房能否买卖 小产权房是什么意思?小产权房”目前尚无规范的定义,通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。[www.51jianli.com)小产权房不属于商品房,因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护,反而构成违法。

同时,根据本律师四年多的房地产从业经验,小产权房实际上市相对于大产权而言的。大产权房是指具有房屋所有权证明,能够上市自由交易的房屋。而小产权房应该定义为不能取得房屋所有权证或者虽有房屋产权证但土地性质未集体土地的房屋。主要表现在农村集体土地或者土地性质为国家划拨方式取得。比如农村宅基地上房屋,比如军产房,校产房。还有一类即单位产权房屋。

关于农村集体土地房屋,相关法律有明确规定:

《士地管理条例》第六十五条第三、四款,禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

依照法律规定,销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《中华人民共和国房屋所有权证书》。 对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。建设部提醒消费者,不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正产权,这种房屋既没有土地

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小产权的房子能买吗 小产权房能否买卖

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使用证和预售许可证,国土房管局也不会给购房合同备案。[www.51jianli.com)如果非集体经济组织成员购买了此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。此外,建设部还提醒广大消费者,在购买新建商品房过程中,要注意加强风险意识和维权意识,不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发商以书面合同形式予以确定,否则很难受到法律保护。更重要的是,买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格,购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续,开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。

小产权房能买吗?我认为,农村集体土地上的房屋因违反法律法规,因此,仅仅是在小范围内流通,买受人需未本村集体组织成员。

军产房和校产房,受原有福利政策影响,买受人不超出本单位即可。但属于法律中空地带,随着我国相关政令行规定的出台,清理军产之后必然向清理其他不合规产权递进,此类产权的买卖实际上存在巨大法律风险。

单位内部的小产权,是计划经济时期的产物,目前在各大城市还是有一定数量留存的,本单位的职工以每年支付租金的方式承租房屋,房屋的产权还是归于单位。此类房屋时房改没有完全结束的遗留,将来参加房改,由职工通过缴纳土地出让金等方式取得房屋产权式必然。但此类房屋在单位内部可以换房。实际操作中有换房时支付相应对价的情形。此类交易风险来自于单位的不配合和不承认。

目前市场上存在一大批房屋,房屋产权归属于房管所。房屋的实际承租人长时间支付租金。这类房屋随着城市拆迁的进度逐渐消失。但此类房屋原来以一种违规的“换房”进行交易,随着反腐力度的加大,这类房屋的交易越来越难。

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NO.2 小产权房能买卖吗

本质上,小产权房是民间一种自发的土地变革,是国家对农村、农业、农民几十年不重视或剥夺一种本能的反戈,中国农业人口几十年发展极其缓慢,就是由掌握了上层话语权城市人所制定游戏规则后的结果,万幸胡温上台后,对三农问题极其重视,认为应当是城市人回馈农村人、工业反馈农业的时机到了。再不这样,社会恐怕会发生不可调和矛盾。

于是,关于最重要的农村土地问题,渐行渐近,并有成为全国上下热点问题之势。为什么现在地方政府修这样多的小产权房,而省政府及中央不过问呢,这种姿态也体现了一种城市人回馈农村人、工业反馈农业的精神所在,与中央对三农问题支持方针上不冲突,否则,小产权房是不可能发展这样迅猛。

有些人认为小产权不合法!
那我们先来确认一下什么才叫法律!
小产权房这种由下而上的变革,在全世界都注重人权及人性化大的国际环境下,将是中国法规制定的准则,法规是什么?就是为了国民多数人的利益,如果法规不利于占中国70%以上人口的农村人,那这种法规就不能叫法律!就如一个不能让多数国民活得好的国家不能长久一样,一部不能让多数国民生活得很好的法律,也没有存在的理由。

千万不要低估中国人民的智慧,XX年8月11日,华夏时报就报道了:重庆将成立一个农村土地交易所,小产权房不能在主板交量,那我们完全可以与股市一样,成立一个二板市场嘛,你完成可以将自己小产权房放在这里进行交易。对于小产权不合法,不能上市,这些问题都一一得以解决。XX年8月8日,奥运会开幕当天,境外媒体《凤凰周刊》就明确报道了一篇文章,《小产权房合法化》这些都是国内处主流媒体的报道,中国历来在重要法规出台之时,都需要媒体进行事前预热,这样密集的对小产权房利好的报道,业内专业人士都感觉到,小产权房问题将在奥运会后加快明确化,而一旦明确化了,肯定将没有增值空间了。
当然,以后补交一定的土地出让金,是肯定的,国家基本利益还是要保障,是两百,还是三百、五百元一平方,这由市场说了算,如果土地出让交到了1000元/平方,那要恭喜买到小产权房的业主,说明你不动产所在地,已涨到8000元以上一个平方了。

有些人认为小产权房未来不安全!

事实上,这个星球上什么东西未来都不确定、都不安全,都有消失的一天。
任何事都因不确定,才有可能产生暴利,如果大家都明白一件事,都知道一件东西的价值,都晓得一件商品的未来前景,那这种商品还有成长和增价的空间吗?肯定没有。
正是因为小产权房未来的不确定性(但至少没人敢拆了房子让业主睡大街上),才是这样低的价格,只要学过一点经济学,都明白,小产权房符合商品增价定律,那就是价格低,如一个小孩,有成长的空间,很显然,现在商品房经过XX-XX后,已是过了青春期的小青年了,要小青年以后还保持青春期那几年快速增长迅度,那是违背自然规律的。而小产权的价格目前还是一个“儿童”(处于成都华侨城外西贵坊、悠然居纯多层也就2300元/平,就是建安成本加上合理利润,没有任何炒作水份)。很多政府企事业单位含国土局、规划局朋友都在大量买进。

每一次市场改革,总会催生一次暴利的机会,但的确只有少数人才能认清这样的机会,特别是成都作为全国两个城乡一体化试验区之一,政府肯定会让大家进行试验,让城乡尽可能快的一体化,这,成在巨大机会。

因此,我们认为,小产权从上至国家政策,下到市场规律分析来看,就如当年国家给深圳、上海当地人一块“股市”的大蛋糕,现在的“城乡一体化试验区”是国家给西部地区成都、重庆人一块“土地”的大蛋糕。

小产权房,中国其它地方说不清楚,但作为“城乡一体化试验区”,的确是最后的价值洼地

NO.3 小产权房能否买卖

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http://hao.lawtime.cn 小产权房能否买卖 小产权房是什么意思?小产权房”目前尚无规范的定义,通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于商品房,因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护,反而构成违法。

同时,根据本律师四年多的房地产从业经验,小产权房实际上市相对于大产权而言的。大产权房是指具有房屋所有权证明,能够上市自由交易的房屋。而小产权房应该定义为不能取得房屋所有权证或者虽有房屋产权证但土地性质未集体土地的房屋。主要表现在农村集体土地或者土地性质为国家划拨方式取得。比如农村宅基地上房屋,比如军产房,校产房。还有一类即单位产权房屋。

关于农村集体土地房屋,相关法律有明确规定:

《士地管理条例》第六十五条第三、四款,禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

依照法律规定,销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《中华人民共和国房屋所有权证书》。 对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。建设部提醒消费者,不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正产权,这种房屋既没有土地

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使用证和预售许可证,国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。此外,建设部还提醒广大消费者,在购买新建商品房过程中,要注意加强风险意识和维权意识,不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发商以书面合同形式予以确定,否则很难受到法律保护。更重要的是,买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格,购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续,开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。

小产权房能买吗?我认为,农村集体土地上的房屋因违反法律法规,因此,仅仅是在小范围内流通,买受人需未本村集体组织成员。

军产房和校产房,受原有福利政策影响,买受人不超出本单位即可。但属于法律中空地带,随着我国相关政令行规定的出台,清理军产之后必然向清理其他不合规产权递进,此类产权的买卖实际上存在巨大法律风险。

单位内部的小产权,是计划经济时期的产物,目前在各大城市还是有一定数量留存的,本单位的职工以每年支付租金的方式承租房屋,房屋的产权还是归于单位。此类房屋时房改没有完全结束的遗留,将来参加房改,由职工通过缴纳土地出让金等方式取得房屋产权式必然。但此类房屋在单位内部可以换房。实际操作中有换房时支付相应对价的情形。此类交易风险来自于单位的不配合和不承认。

目前市场上存在一大批房屋,房屋产权归属于房管所。房屋的实际承租人长时间支付租金。这类房屋随着城市拆迁的进度逐渐消失。但此类房屋原来以一种违规的“换房”进行交易,随着反腐力度的加大,这类房屋的交易越来越难。

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NO.4 小产权房能否买卖?

什么是小产权房?

通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

小产权房的种类:

1、在农村集体建设用地包括宅基地、公共建设用地和乡镇企业建设用地上建造的房屋。

2、在耕地或者基本农田上所建的房屋。

对于第1种情况大多是在宅基地上建造的房屋,向外出售的话不受法律保护,这涉及到宅基地使用权应否流转及从属性、无偿性、无固定期限性以及一定的社会保障等属性,国家对其流转是要限制的,对向外流转肯定是禁止的。

对于第2种情况,基于坚守我国耕地红线的原则,应严格查处和收回。

小产权房买卖存在的问题:

有关部门多次强调,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者所谓的小产权房,虽然现在小产权房价格便宜,但由于不受法律保护,购买小产权房往往面临巨大的风险。

1、没有房产证,流通受限。住房建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保障,拿不到产权证,对外流通受限。

2、拆迁补偿难。小产权房大多属于违章建筑,很有可能被拆除,而且不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证,房屋质量监管往往不到位,存在偷工减料现象,有安全隐患。

4、位置偏远、交通不便、配套不完善、物业管理滞后甚至没有物业。

5、继承、遗赠产生麻烦。

购买小产权房纠纷的类型:

1、城镇居民与农村居民签订购买宅基地或以买卖房屋为名实为购买宅基地的合同,农村居民不交付宅基地或者房屋,城镇居民向法院起诉要求农村居民履行合同。

2、城镇居民购买宅基地或房屋后,农村居民反悔向法院起诉,主张合同无效返还原物的。

3、城镇居民以农村居民名义购买宅基地及房屋后,造成权属确认纠纷的及拆迁补偿安置纠纷的。

4、城镇居民购买多层或高层小产权房后,在房屋质量、交付等合同履行过程中产生的纠纷。

5、城镇居民购买小产权房后,几经倒手产生的连环纠纷。

NO.5 小产权房能否买卖?

什么是小产权房?

通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

小产权房的种类:

1、在农村集体建设用地包括宅基地、公共建设用地和乡镇企业建设用地上建造的房屋。

2、在耕地或者基本农田上所建的房屋。

对于第1种情况大多是在宅基地上建造的房屋,向外出售的话不受法律保护,这涉及到宅基地使用权应否流转及从属性、无偿性、无固定期限性以及一定的社会保障等属性,国家对其流转是要限制的,对向外流转肯定是禁止的。

对于第2种情况,基于坚守我国耕地红线的原则,应严格查处和收回。

小产权房买卖存在的问题:

有关部门多次强调,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者所谓的小产权房,虽然现在小产权房价格便宜,但由于不受法律保护,购买小产权房往往面临巨大的风险。

1、没有房产证,流通受限。住房建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保障,拿不到产权证,对外流通受限。

2、拆迁补偿难。小产权房大多属于违章建筑,很有可能被拆除,而且不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证,房屋质量监管往往不到位,存在偷工减料现象,有安全隐患。

4、位置偏远、交通不便、配套不完善、物业管理滞后甚至没有物业。

5、继承、遗赠产生麻烦。

购买小产权房纠纷的类型:

1、城镇居民与农村居民签订购买宅基地或以买卖房屋为名实为购买宅基地的合同,农村居民不交付宅基地或者房屋,城镇居民向法院起诉要求农村居民履行合同。

2、城镇居民购买宅基地或房屋后,农村居民反悔向法院起诉,主张合同无效返还原物的。

3、城镇居民以农村居民名义购买宅基地及房屋后,造成权属确认纠纷的及拆迁补偿安置纠纷的。

4、城镇居民购买多层或高层小产权房后,在房屋质量、交付等合同履行过程中产生的纠纷。

5、城镇居民购买小产权房后,几经倒手产生的连环纠纷。

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